Beinahe täglich häuften sich Meldungen, die eine scheinbar überproportional hohe Nachfrage nach Immobilien in Hamburg und die Kaufpreiserwartungen der Eigentümer analog steigen ließen. Aber eben nur beinahe: Der jüngst Anfang Juli veröffentliche städtische Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses verzeichnet einen leichten Rückgang der verkauften Immobilien um ein Prozent zum Vorjahresvergleich ebenso wie lediglich einen Anstieg des Geldmarktumsatzes der verkauften Immobilien um drei Prozent vom Jahr 2011 auf 2012. Trauen die Investoren dem Markt Hamburg keine positive Wertentwicklung von Immobilien mehr zu?

Hamburg hat Nachholbedarf
Lediglich rund 1 Wohnung wurde von 2002 bis 2011 pro 1.000 Einwohner in Hamburg fertiggestellt: Während in München 3, 5 Wohnungen pro 1.000 Einwohner errichtet wurden, liegen in den letzten zehn Jahren auch die Rheinmetropolen Düsseldorf und Köln ebenso vor Hamburg wie Stuttgart und Frankfurt am Main. Insofern ist die hohe Nachfrage in der Hansestadt als ein Aufholprozess im Vergleich der anderen Top7-Metropolen zu werten.

Parallele Kaufpreisentwicklung im Quervergleich
Wenn der Bauboom im Quervergleich zu den Top7-Standorten also kaum als Boom im Wortsinn bewertet werden kann, sind eventuell die Kaufpreise überproportional gestiegen? Die Kritiker der Wohnungsbauentwicklung in Hamburg muss ich leider auch hier enttäuschen: Seit 2007 und auf Grundlage der bereits erteilten Baugenehmigungen prognostiziert bis in das Jahr 2016 bewegen sich die Preise für Eigentumswohnungen im Neubau nahezu parallel: Dabei liegen die Wohnungspreise in Hamburg deutlich unter denen der bayerischen Landeshauptstadt.

Mieten holen auf
In den begehrtesten Stadtteilen Hamburgs sind von 2005 bis 2012 die Kaufpreise um teilweise über 30% gestiegen; in denselben Teilmärkten stiegen die Mieten in diesem Zeitraum um mindestens 20%. Eine Entwicklung, die nachvollziehbar erscheint, jedoch bis dato kaum so deutlich wahrgenommen wurde. Eine gute Nachricht für Kapitalanleger, dass in den meisten Teilmärkten Hamburgs der Anstieg der Wohnungspreise nahezu unmittelbare Mietsteigerungen nach sich zieht.

Neue Stadtteile werden entdeckt
Die gestiegenen Kaufpreise bedeuten selbstverständlich auch einen höheren Kaufpreiseinstieg und damit trotz der günstigen Finanzierungslandschaft mehr Eigenkapital, welches zum Wohnungskauf benötigt wird. Also suchen sich die Investoren neue Teilmärkte, in denen sie zwar niedrigere Mieten erzielen – aber eben auch günstiger Kaufpreise zahlen können. Da diese Ventillösungen auch durch Projektentwickler und Bauträger gesucht werden, entstehen Mehrfamilienhäuser und Wohnquartiere in Lagen, die vor einiger Zeit noch als kaum investierenswert empfunden worden waren: Stadtteile wie Barmbek, Eilbek und Wilhelmsburg werden „gesellschaftsfähig“ und erfahren gleichzeitig eine Aufwertung durch die Neubaumaßnahmen.

Die Rendite ist zweitrangig
Die Finanzkrise und ihre weitreichenden, kaum abzuschätzenden Folgen, beflügeln seit längerem die Investition in das sicher geglaubte „Betongold“. Der Kapitalerhalt und die realistische Möglichkeit, bei Engpässen vergleichsweise zügig durch den Verkauf der Immobilien Liquidität zu beschaffen, sind in den Vordergrund getreten. Dadurch werden durch die Investoren wieder die klassischen Fragen bei einer Investitionsprüfung relevant: Stimmt die Lage für die Mieter nicht nur heute, sondern auch nach dem Zeitraum der Spekulationsfrist? Sind der Grundriss und die Ausstattung zeitgemäß und pflegeleicht geplant? Erhalte ich mir als Eigentümer dadurch eine hohe Mieterzufriedenheit und verringere dadurch Mieterwechsel? Entspricht die Immobilie den heutigen energetischen Anforderungen und reduziere ich damit für die Mieter die Nebenkosten? Die Kaufpreissteigerungen der letzten Jahre haben nicht nur negative Aspekte, sondern tragen auch zu einem kritischeren Umgang mit dem bei, was nicht bewegt werden kann: der Im-Mobilie.

Text: Stefan Albert

 

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